Права землевладельцев: «дачная амнистия» на исходе

В середине весны Росреестр выступил с напоминанием: «дачная амнистия» не бесконечна. Часть правил, упрощающих оформление прав граждан на загородные постройки, закончит действовать менее чем через год — 1 марта 2015-го.

«Время не ждет»

Напомним: упрощающие поправки в законодательство под общим названием «дачная амнистия» вступили в силу осенью 2006 года. С тех пор по данным Росреестра было успешно зарегистрировано более 10 млн 100 тыс прав граждан на загородные постройки и участки. Из них — около 2,5 млн прав на объекты индивидуального жилищного строительства (дома). По оценкам экспертов не оформленными еще остаются от 20% до 30% таких строений. Именно их владельцам сейчас самое время прыгать в последний вагон уходящего поезда. С 1 марта 2015 перестанут действовать нормы, облегчающие оформление права собственности на эти объекты. В дальнейшем придется по полной программе проходить все процедуры, предусмотренные Градостроительным кодексом.

В то же время пока не ограничивается действие «дачной амнистии» для владельцев загородных домов в случаях, когда для возведения строений не требуется разрешение на строительство (согласно пунктам 1 и 3 статьи 25.3 федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», действующая редакция — от 12 марта 2014 года).

Таким образом, прежде всего важно понять, к какой категории относится дом на вашей даче.

Садоводам — проще

Согласно пункту 1 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство не требуется, если дом находится на участке, предоставленном для ведения садоводства либо дачного хозяйства. Данные виды назначения участка указываются в документах о предоставлении земли.

Чтобы оформить в собственность жилые строения на таких дачах, сейчас и в дальнейшем достаточно будет предъявить правоустанавливающий документ на земельный участок и декларацию о постройке, которая самостоятельно заполняется домовладельцем (форма декларации и инструкция по заполнению — в приказе Минэкономразвития РФ от 03 ноября 2009 года № 447).

Важно, что при этом зарегистрированные дома как на дачных, так и на садовых участках закон сейчас позволяет использовать в качестве мест постоянного проживания. То есть — оформлять в них регистрацию по месту проживания («прописку»). Эти возможности были признаны двумя знаменательными постановлениями Конституционного Суда РФ: от 14 апреля 2008 года № 7-П и от 30 июня 2011 года № 13-П.

Сначала — учет, потом — права

Иные правила применяются, если в документах о предоставлении земли указано, что участок выделен для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) либо для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта (так называемый приусадебный земельный участок). В этих двух ситуациях право собственности на дом оформляется в соответствии с пунктами 1 и 4 статьи 25.3 закона о регистрации прав на недвижимость.

Согласно пункту 4 до 1 марта 2015 года единственным основанием для государственной регистрации права на строение является правоустанавливающий документ на участок. Однако не все так просто. Пункт 1 той же статьи 25.3 оговаривает, что регистрация права собственности на постройку не допускается, если сведения о земельном участке отсутствуют в государственном кадастре недвижимости. Это возможно, в частности, если участок предоставлялся в «лохматые» годы и впоследствии владелец не переоформил права на него по действующему законодательству (подробно об этом мы писали здесь).

В подобных случаях сначала понадобится поставить участок на кадастровый учет в соответствии с федеральным законом от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (действующая редакция — от 23 июля 2013 года).

Стоит иметь в виду важное исключение: если участок предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта (приусадебный земельный участок), то процедуры постановки на кадастровый учет можно избежать. Вместо этого достаточно предоставить заключение органа местного самоуправления соответствующего поселения или городского округа, подтверждающее, что созданный объект недвижимого имущества расположен в пределах границ указанного земельного участка (согласно пункту 2 статьи статьи 25.3 закона о регистрации прав на недвижимость).

Обратите внимание: этот же пункт оговаривает, что «указанное заключение запрашивается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в соответствующем органе местного самоуправления, если такое заключение не представлено заявителем самостоятельно». То есть, в принципе, можно не тратить время и силы на обивание порогов местных чиновников, а сослаться на упомянутую обязанность территориального органа Росреестра самостоятельно запросить необходимое заключение.

«Проверь себя»

Впрочем, и это еще не все. Второй важный нюанс кроется в статье 20 ФЗ № 122. Пункт 1.2 предусматривает, что регистрация прав на объект недвижимого имущества не допускается, если этот объект не учтен в государственном кадастре недвижимости (ГКН). Таким образом, не только участок под домом, но и сама постройка должны стоять на учете в ГКН. Выяснить, учтен ли в кадастре ваш дом, можно путем направления запроса через портал Росреестра.

Если окажется, что сведения о постройке не включены в базу данных ГКН, то сначала понадобится пройти кадастровый учет. Список документов, необходимых для этого, также найдете на портале Росреестра.

Сухой остаток

Чтобы оформить в упрощенном порядке право собственности на дом, возведенный на участке для ИЖС либо на приусадебном земельном участке, нужно обратиться в территориальное подразделение Росреестра по месту нахождения участка (координаты можно узнать на сайте rosreestr.ru) и представить:

— заявление о государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества;
— квитанцию об уплате государственной пошлины (200 руб.);
— правоустанавливающий документ на участок (данный документ не требуется, если права на участок зарегистрированы в ЕГРП — Едином государственном реестре прав на объекты недвижимого имущества).

Если участок и (или) дом не учтены в государственном кадастре недвижимости, то также понадобится пройти процедуры по их постановке на учет в ГКН.

Что ждет тех, кто не оформит права до 1 марта 2015 года?

Такое опоздание, конечно, не смертельно, однако головной боли существенно прибавит. Обращаться за государственной регистрацией права на постройку можно будет только после оформления разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Список документов и этапы, которые необходимо пройти для выполнения этой непростой процедуры, перечислены в статье 55 Градостроительного кодекса РФ.

Анна Добрюха, юрист

источник